Zur Anerkennung der Vermietungstätigkeit müssen zwei Voraussetzungen erfüllt sein. Die Vermietungstätigkeit muss entgeltlich erfolgen und es muss ein Bestandsvertrag vorhanden sein. Die Entgeltlichkeit wird nur dann anerkannt, wenn der Mietzins wenigstens die laufenden Betriebskosten, wie etwa Strom-, Heizungs- oder Instandhaltungskosten deckt. Wird nur ein Anerkennungszins vereinbart, so reicht das nicht aus. Bei einem unbebauten Grundstück gibt es im Normalfall keine Betriebskosten. Hier wird die Unternehmereigenschaft dann angenommen, wenn die Miete zumindest 25% der ortsüblichen Miete beträgt.
Achtung: Deckt die Körperschaft öffentlichen Rechts dem Mieter die Mietentgelte im Gegenzug durch Subventionen ab, so liegt keine entgeltliche Miete vor. Die Unternehmereigen-schaft der Körperschaft wird nicht anerkannt und somit der Vorsteuerabzug auch nicht zuerkannt.
Wesentlicher Bestandteil des Vertrages ist die genaue Festlegung des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung. Kein ausreichender Vertragsinhalt wäre etwa die Entgeltsvereinbarung „mit dem ordentlichen Gebrauch verbundene Kosten“.
Abschreibung im Mietentgelt?
Bisher war es nicht notwendig, dass das Mietentgelt auch die Abschreibung der vermieteten Immobilie abdeckt. Allerdings soll zur Anerkennung von Miet- und Pachtverhältnissen, die nach dem 1.1.2008 abgeschlossen werden, Voraussetzung sein, dass neben den laufenden Betriebskosten auch eine Abschreibungskomponente in Höhe von mindestens 1,5% der einkommensteuerrechtlichen Bemessungsgrundlage angesetzt wird. Ob diese geplante Änderung tatsächlich umgesetzt wird, bleibt abzuwarten.“